10/02/2018 às 09h02

Síndico tem cinco anos para cobrar as dívidas do condomínio, julga STJ

Por Equipe Editorial

A questão controvertida consiste em saber, na vigência do CC/2002, o prazo prescricional para a cobrança de dívidas condominiais ordinárias e extraordinárias. À luz do CC/2002, não cabe a aplicação do prazo geral e residual do art. 205, pois o art. 206, § 5º, I, ao dispor que prescreve em 5 (cinco) anos "a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular", amolda-se ao caso.

Novo CPC – Título Executivo

Nesse passo, o novo CPC, ao estabelecer, no art. 784, X, que são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, corrobora o entendimento firmado no âmbito do STJ de que se cuida de obrigação líquida.

É dizer, conforme iterativos julgados das duas turmas de Direito Privado do STJ, "[a] pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02, razão pela qual se aplica o prazo prescricional quinquenal". (AgRg no REsp 1.454.743-PR, Quarta Turma, DJe 26/11/2014).

Código Civil

Consoante os precedentes que se formaram nesta Corte Superior, o art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02, com clareza, exige "apenas" que a dívida seja líquida, constante de instrumento particular ou público, que, pois, demonstre-a. E não, necessariamente, que tenha sido contraída em um desses instrumentos.   O fato de o dever de pagar taxa condominial decorrer da lei, e não de negócio jurídico, é impertinente para a solução da questão, pois, como visto, o dispositivo não estabelece esse critério.

A taxa condominial é débito previamente deliberado em assembleia geral – constante e definido, pois, na respectiva ata, que, consoante propugnam a doutrina e a jurisprudência, tem de instruir a exordial da ação para a comprovação do débito cobrado e a garantia do contraditório ao devedor. Ademais, o prazo para a perda da pretensão – tema de direito material – não deve ser definido pelo instrumento processual utilizado pelo condomínio. Por ocasião do julgamento do REsp 1.101.412-SP (sob o rito do art. 543-C do CPC/1973), sufragando a mesma tese consubstanciada na Súmula 503/STJ, foi expressamente ressalvado que é fora de dúvida que não é o tipo de ação – de conhecimento em sua pureza ou monitória – utilizada pelo credor, que define o prazo prescricional para a perda da pretensão. Nesse sentido, menciona-se recente precedente da Quarta Turma do STJ (AgInt no REsp 1.452.757-SP, Quarta Turma, DJe 18/10/2016).

Tipos de Taxas Condominiais

Como ressai claro das disposições legais, cabe ao Síndico a guarda ou a supervisão de todos os documentos e arquivos do Condomínio e o acionamento do condômino em mora em suas contribuições, independentemente de prévia autorização da Assembleia. Ademais, não cabe ao síndico praticar liberalidade nem participar de ato ou contrato que, de qualquer modo, conflite com os interesses do condomínio, sendo razoável admitir que o síndico realize transações e acordos, "desde que a transigência não envolva grandes valores ou interesses fundamentais do condomínio", para que seja considerado como bom gestor. (FRANCO, João Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, p. 49)

De outra parte, registro que em três classes se dividem basicamente as despesas de condomínio:

a) ordinárias (art. 1.348, VI, e 1.350 do CC);

b) extraordinárias (art. 1.341); e

c) individualizadas (art. 1.331, § 5º, 1.340 e 1.344).

As despesas de custeio rotineiras, cobradas pelas taxas ordinárias, devem ser orçadas e aprovadas em Assembleia anual (art. 1.341, 1.342, 1.343 e 1.350 do CC), podendo prever fração para compor o fundo de reserva, e as extraordinárias devem ser previamente deliberadas em assembleia.

Com efeito, cumpre sublinhar que, muito embora se cuide de obrigação real (propter rem), deve-se observar, em atenção aos argumentos trazidos em substanciosos arrazoados pelos amicis curiae, que os débitos devem constar em instrumentos (atas das assembleias que devem instruir as ações para cobrança de taxa condominial e, eventualmente, convenção condominial), onde é possível, pois, aferir os valores e a data em que deveria ser efetuado o pagamento do débito inadimplido.

Decisão STJ

Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

 

Fontes: Recurso Especial [Repetitivo] nº1.483930-DF, 2ª Seção  STJ, acórdão DJ-e 24/02/17.