02/04/2018 às 17h04

STJ: isenção de imposto de renda do ganho imobiliário também vale para quitações

Por Equipe Editorial

Em março de 2013, o contribuinte vendeu por R$ […] um apartamento em Foz do Iguaçu (PR), comprado por R$ […], e obteve assim um ganho de capital de R$ […] Em seguida, utilizou esse montante na quitação das obrigações assumidas com a compra de um apartamento em Itajaí (SC), acreditando que não teria de pagar imposto sobre o ganho de capital.

Como a Receita Federal tinha entendimento de que essa operação não dava direito à isenção, o contribuinte ajuizou mandado de segurança na Justiça Federal e obteve decisão favorável. A Receita recorreu então ao STJ. O recurso foi relatado pelo ministro Herman Benjamin, da Segunda Turma.

Benjamin aceitou os argumentos apresentados pela Receita Federal, mas a maioria da turma acabou seguindo a divergência aberta pelo ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável ao contribuinte. Para ele, a restrição imposta pela instrução normativa “torna a aplicação da norma quase impossível”.

Alega a recorrente Fazenda Nacional que houve violação ao art. 39 da Lei n.º  11.196/2005. Sustenta que o art. 2º, § 11, I, da Instrução Normativa-SRF n. 599/2005 apenas regulamentou a isenção legal ao vedar sua aplicação à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante (e-STJ fls. 314/318).

Isenção do Ganho de Capital

São isentos ou não se sujeitam ao imposto sobre a renda os seguintes rendimentos obtidos na alienação de bens e direitos (art. 10, IN RFB 1.500):

●   ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, seja igual ou inferior a: R$ 20 mil no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; e R$ 35 mil nos demais casos;

●   ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440 mil desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos:

●   ganho de capital auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País;

●   valor correspondente ao percentual anual fixo de redução do ganho de capital na alienação de bem imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988 e ganho de capital auferido na alienação de moeda estrangeira mantida em espécie, igual ou inferior ao equivalente a US$ 5 mil.

Entenda o Caso

No voto divergente, o ministro salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não tem liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista.

“Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”, afirmou o ministro.

Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.

Mauro Campbell Marques ressaltou que, se o objetivo da norma é dinamizar a economia, “indubitavelmente, o aumento da liquidez no mercado proporcionada pela isenção do capital empregado no pagamento de contratos a prazo e financiamentos anteriores estimula os negócios de todos os atores desse nicho: compradores, vendedores, construtores e instituições financeiras”.

“Não se pode olvidar que o pagamento, pelas pessoas físicas, dos financiamentos anteriores em curso às instituições financeiras permite que estas tenham capital para emprestar às construtoras, a fim de serem construídas as novas unidades habitacionais, e também permite que tenham capital para emprestar a novos adquirentes de imóveis. Fomenta-se, assim, um círculo virtuoso. Esse o objetivo da norma”, justificou.

Quitação Saldo Devedor  – Nova Jurisprudência

 A isenção do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05, também é válida para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte.

Com essa decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, da Receita Federal, que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

O entendimento da Segunda Turma, especializada em direito público, foi formado após analisar um recurso interposto pela Fazenda Nacional contra decisão favorável obtida por um contribuinte de Santa Catarina na Justiça Federal.

As legislações que tratam de outorga de isenção devem ser interpretadas literalmente, como determina o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, não cabe pagar Imposto de Renda sobre montantes recebidos por venda de imóvel e que serão usados na quitação de financiamentos habitacionais assumidos anteriormente.

Fontes: Recurso Especial nº1.469478-SC, 2ª Turma STJ, julgamento em 25/10/16.